【增长点】城市更新将是城市发展下一个增长点

    城市更新将是城市发展下一个增长点

“城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。”中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊表示，在城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。

深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良表示，目前可建设用地匮乏，空间承载力逼近极限，城中村历史遗留问题严峻、教育等配套设施压力持续加大，交通、市政基础支撑能力承受考验，承受更新需求迫在眉睫。预计到2020年深圳可提供新增建设用地仅59平方公里，而且这些地块零星、分散。重大项目、公共设施要落地就会碰到土地空间匮乏的制约，产业转型、城市发展也受到了土地空间的制约。

海口市国土资源局局长韩艺师表示，海口与其他城市同样面临建设用地规模有限的问题，应当采取多种方式，加大存量建设用地挖潜力度，促进低效利用土地再开发、提高土地集约节约利用水平。

翰德集团董事长、总裁刘栩表示，土地资源日益稀缺，增量市场规模收缩，市场正在步入存量价值时代。在需求变化下，通过整体改造、包装定位、个性化定制等增值服务，满足多元化需求，赋予存量物业新的价值和用途，从而拓展存量空间，完善城市功能，促进产业转型升级，拉动经济增长。他指出，北京、上海两地被低估商业物业达1500万平方米以上，全国被低估商业物业约4.3万亿平方米。

城市更新的根本作用在于提高了土地和房屋空间的利用效率。“需注意的是，城市更新不是单纯的旧房推倒重来，而是培育新的城市功能，同时通过更新推动社会公平。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

对此，刘栩表示，城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新，开始逐渐渗透到金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域。

刘洪玉表示，城市更新实现了土地和房屋空间的最高最佳使用，创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。以创客空间、共享办公为例，均是在对既有建筑更新的基础上升级，如优客工场、氪空间、洪泰创新空间、soho 3q等。“对投资商来说，旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇。而对政府来说，则是发展楼宇经济，借此提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收。”

“从房地产行业来看，国内房地产市场已经进入了存量时代，城市更新空间巨大。”刘栩说，一线城市存量住房再交易规模已经达到新房交易规模的两倍，二线重点城市如天津、杭州等存量房与新房交易规模之比也已经达到1：1，而苏州、武汉和成都等其他二线城市也在向这一趋势靠拢，未来两三年内也将进入存量房主导的时期。

的确，《上海住房发展十三五规划》中也明确指出，到2020年为止，上海旧住房综合改造面积需达到30万户，中心城区二级旧里以下房屋改造面积需达240万平方米，各类旧住房修缮改造面积达5000万平方米的硬性指标。

链家研究院院长杨现领表示，从国际经验观察，当一个国家的住房自有率超过65%、人均gdp突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。2016年中国二手房交易额超过6万亿，占住房交易总额的比例达到41%从中国总体上正处于向存量市场转换的过渡期。2016年北京、上海的二手房交易额占比已高达74%、72%，这个比例已经达到成熟国家、成熟市场的水平。

有业内人士认为，以重点中心城市核心区域为主的“城市更新”，将成为房地产市场未来十年乃至更长时间的下一个风口。

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